آنچه در نشست تخصصی «نیکان سپهر» برای توکن‌سازی املاک گذشت: واکاوی ابعاد فنی، حقوقی و اجرایی
نشست تخصصی «بررسی ابعاد فنی، حقوقی و اجرایی توکن‌سازی دارایی با تمرکز بر املاک و مستغلات»، اخیراً توسط نیکان سپهر و کارخانه دیجیتال سپهر و با حضور فعالان برجسته اکوسیستم مالی و فناوری کشور برگزار شد تا بار دیگر پتانسیل عظیم این فناوری برای حل معضل تامین مالی و رکود در بازار مسکن را به بحث بگذارد. در این رویداد، کارشناسان ضمن تاکید بر ضرورت گذار به اقتصاد دیجیتال، به واکاوی چالش‌های قانونی، ارائه مدل‌های عملیاتی مبتنی بر زیرساخت بانکی و ترسیم چشم‌انداز آینده پرداختند. این گزارش مروری بر مهم‌ترین محورها و نتایج این نشست کلیدی است.
به گزارش صنعت مالی، در دورانی که اقتصاد ایران با چالش‌های ساختاری در تامین مالی و رکود در بازارهای کلیدی مانند مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کند، فناوری‌های نوین مالی به مثابه یک راه برون‌رفت استراتژیک مطرح شده‌اند. نشست تخصصی «بررسی ابعاد فنی، حقوقی و اجرایی توکن‌سازی دارایی با تمرکز بر املاک و مستغلات» که اخیراً با ابتکار و راهبری شرکت توسعه مدیریت نیکان سپهر (بازوی اقتصاد دیجیتال گروه سرمایه‌گذاری سپهر صادرات) و کارخانه دیجیتال سپهر برگزار شد، نقطه عطفی در تلاش برای همگرا کردن سه ضلع حیاتی این تحول یعنی «بانک، قانون و فناوری» بود. در این رویداد، که با حضور مدیران ارشد بانکی، کارشناسان حقوقی و پیشگامان فناوری بلاکچین برگزار شد، توکن‌سازی نه به عنوان یک ابزار فناورانه، بلکه به عنوان «زبان جدید اقتصاد مالی» معرفی شد؛ زبانی که می‌تواند دارایی‌های راکد را مولد کرده و مشارکت عمومی را جایگزین مدل‌های تامین مالی سنتی کند. این گزارش به تحلیل عمیق مباحث و نتایج این نشست می‌پردازد.
ضرورت یک زبان مشترک برای اقتصاد دیجیتال
اقتصاد ایران در یک دوراهی تاریخی قرار دارد: تکیه بر ابزارهای سنتی که کارایی خود را از دست داده‌اند یا پذیرش پارادایم‌های جدید اقتصاد دیجیتال. در این میان، توکن‌سازی دارایی‌ها، به ویژه در بخش املاک و مستغلات که بخش عظیمی از ثروت ملی را به صورت راکد در خود جای داده، بیش از یک نوآوری، یک ضرورت است. اما تحقق این پتانسیل عظیم، نیازمند ایجاد یک زبان مشترک میان نهادهای مالی سنتی (بانک‌ها)، نهادهای قانونگذار (رگولاتور) و بازیگران عرصه فناوری است.
نشست تخصصی نیکان سپهر دقیقا با همین هدف طراحی شده بود. حسین ادب‌زاده، مدیرعامل شرکت توسعه مدیریت نیکان سپهر، در تشریح فلسفه این رویداد بیان کرد: «تحول در نظام مالی کشور دیگر یک انتخاب نیست، بلکه ضرورتی راهبردی است… توکن‌سازی دارایی‌ها تنها یک فناوری نوظهور نیست، بلکه زبانی جدید برای اقتصاد مالی جهان است؛ زبانی که بر پایه شفافیت، نقدشوندگی و مشارکت عمومی بنا شده». او هدف از این نشست را نه صرفاً ارائه نظرات، بلکه «رسیدن به مدل کاربردی و قابل اجرا در جهت مولدسازی دارایی‌های راکد بانکی از مسیر اقتصاد توکن» دانست.
تشخیص یک آسیب ملی: «اوتیسم اجرایی» در اقتصاد ایران
شاید مهم‌ترین و تکان‌دهنده‌ترین تشخیص در نشست «بررسی ابعاد فنی، حقوقی و اجرایی توکن‌سازی دارایی‌ها»، عبارتی بود که توسط ایمان اسلامیان، عضو هیات‌مدیره گروه مالی سپهر صادرات، مطرح شد. او با انتقاد از یک نارسایی نهادی ریشه‌دار، وضعیت فعلی را این‌گونه توصیف کرد: «درگیر «اوتیسم اجرایی» هستیم.» اسلامیان این اصطلاح را برای وضعیتی به کار برد که در آن، تصمیمات در سطح کلان اتخاذ می‌شوند اما به دلیل عدم پیگیری منسجم و ناهماهنگی نهادی، در مرحله اجرا متوقف می‌مانند. به اعتقاد او، کلید عبور از این چرخه معیوب، خلق درکی مشترک از سه رکن «اعتماد، شفافیت و انضباط» میان بانک‌ها، رگولاتورها و فعالان فین‌تک است؛ ستون‌هایی که هر نظام مالی مدرنی بر آن‌ها استوار است.
او نقش بانک‌ها را در این تحول، حیاتی دانست و افزود: «بانک‌ها به‌دلیل نقش محوری در تأمین مالی و ارزش‌گذاری دارایی‌ها، می‌توانند پیشران پروژه‌های توکن‌سازی باشند.» از نگاه اسلامیان، هدف غایی این حرکت، فراتر از تحول بانکی و رسیدن به یک مدل «مردمی‌سازی ثروت» است که می‌تواند به رونق اقتصاد و کاهش شکاف مالکیت در کشور بینجامد.
یک واقعیت گریزناپذیر: بازارهای نوظهور منتظر قانونگذار نمی‌مانند
همزمان با این آسیب‌شناسی داخلی، یک هشدار استراتژیک نیز از سوی نظام بانکی مطرح شد. یاسر مرادی، عضو هیات مدیره بانک صادرات، با تأکید بر سرعت سرسام‌آور تحولات فناورانه، یادآور شد که بازارهای نوظهور هرگز منتظر چراغ سبز قانون‌گذاران باقی نمی‌مانند. او گفت: «بازارهای نوین، از رمزارزها تا دارایی‌های توکنیزه، هرگز منتظر قانون‌گذاران و فقها نمی‌مانند.» مرادی با اشاره به تجربه رمزارزها که زمانی «مالیت» آن‌ها محل تردید بود اما امروز به بخشی جدایی‌ناپذیر از بازار تبدیل شده‌اند، ضرورت یک رویکرد جدید یعنی «قانون‌گذاری پس از تجربه» را مطرح کرد. در این دیدگاه، تنظیم‌گر باید ابتدا نبض بازار و نیاز جامعه را درک کرده و سپس بر اساس واقعیت‌های میدانی، به تدوین مقررات بپردازد؛ رویکردی که با مفهوم فقهی «منطقه‌الفراغ» نیز هم‌خوانی دارد.
راهکار عملی در دل بن‌بست: «دموکراتیک‌سازی سرمایه‌گذاری» در مسکن
در شرایطی که ابزارهای سنتی مانند وام‌های بانکی دیگر پاسخگوی بحران تامین مالی مسکن نیستند، توکن‌سازی به عنوان یک راه‌حل عملیاتی مطرح شد. حسن بان، تحلیل‌گر ارشد تامین مالی مسکن، با اشاره به اینکه در کشورهای پیشرفته تا ۹۰ درصد ارزش مسکن از طریق ابزارهای اعتباری تامین می‌شود، وضعیت ایران را نابسامان توصیف کرد.
او راه برون‌رفت را در مدلی دید که با ساختار بانکداری کشور سازگار باشد: مدلی مشارکتی مبتنی بر «حساب وجوه اداره‌شده» در بانک‌ها. این روش که بان از آن با عنوان «دموکراتیک‌سازی سرمایه‌گذاری در املاک» یاد کرد، به مردم عادی اجازه می‌دهد با سرمایه‌های خرد در پروژه‌های بزرگ ساختمانی شریک شوند. این مدل ضمن افزایش شفافیت و کاهش ریسک‌های حقوقی، نیازمند همکاری سه‌جانبه بانک‌ها، قوه قضائیه و رگولاتورهای مالی برای تدوین چارچوب‌های شفاف است.
از بازتعریف اعتماد تا تفکیک توکن از رمزارز
محمد طهرانی، عضو هیات علمی دانشگاه خاتم، بحث را به لایه‌های مفهومی‌تری برد. او فناوری دفترکل توزیع‌شده (DLT) را ابزاری برای بازتعریف «اعتماد» در مناسبات اقتصادی دانست که در آن، شفافیت الگوریتمی جایگزین نظارت انسانی می‌شود. طهرانی بر یک تمایز حیاتی پافشاری کرد: نگاه به توکن‌سازی باید «ابزاری و قانون‌پذیر» باشد، در حالی که رمزارزها طبیعتی ضدمقرراتی دارند. او تأکید کرد: «توکنایز راه فرار از قانون نیست. اگر هدف فرار از نظارت باشد، اشتباه آمده‌اید. با توکن نمی‌توان از قوه قضائیه گریخت.» از دید او، هر توکن نه‌فقط نماینده یک حق مالکیت، بلکه حامل مجموعه‌ای از تعهدات دوطرفه است که باید در بستری قانونی و شفاف تعریف شود.
موانع حقوقی و چالش‌های اجرایی در مسیر توکن‌سازی
در کنار مباحث کلان، موانع عملی نیز به دقت تشریح شدند. حسین اقدامی، وکیل پایه یک دادگستری، صراحتاً اعلام کرد که «قانون ثبت فعلی اجازه توکن‌سازی اموال غیرمنقول را نمی‌دهد» و بدون اتصال رسمی به اداره ثبت اسناد، مالکیت دیجیتال فاقد اعتبار اجرایی است. مهدی قادری، مدیرعامل یکتا ققنوس پارس، نیز از تجربه عملی این شرکت گفت و چالش‌های حقوقی را جدی‌ترین مانع توسعه این صنعت دانست.
نگرانی‌ها به همین جا ختم نشد. مسعود بیرمی مدیرعامل شرکت تعاونی نوآوران لوتوس پیروزی، هشدار داد که مبادا توکن‌سازی به سرنوشت تمرکزگرایانه PSPها دچار شود. حسین حقیقی صاحبنظر حوزه فناوری مالی نیز با اشاره به بازار ۱۶ تریلیون دلاری پیش‌بینی‌شده برای این صنعت تا سال ۲۰۳۰، بر ریسک‌های امنیتی و ضرورت هماهنگی بین‌المللی در رگولاتوری تأکید کرد. محمد قاسمی مدیرعامل مزدکس نیز فلسفه‌ی اصلی توکن‌سازی را «ایجاد نقدپذیری» اعلام کرد و گفت هدف باید این باشد که دارایی‌ها قابلیت گردش و معامله در بسترهای مختلف از صرافی‌ها تا ابزارهای مالی پیدا کنند.
در نهایت، سخنان رحمان آراسته مدیر بازارهای مشتقه و ابزارهای نوین مالی بورس کالای ایران، شاید بهترین جمع‌بندی از حال و هوای این نشست بود. او با اشاره به ابزارهای نوین مالی معرفی‌شده و قطعه گمشده پازل، تأکید کرد: «ما محکوم به استفاده از توکن‌سازی هستیم، چرا که ابزارهای سنتی دیگر پاسخگوی نیازهای جدید بازار نیستند.» پیامی روشن که نشان می‌دهد علی‌رغم تمام موانع، مسیر تحول دیجیتال دارایی‌ها، راهی بی‌بازگشت است.