توکن‌سازی چهره تأمین مالی در ایران را دگرگون می‌کند
کارشناس ارشد تأمین مالی مسکن، با تأکید بر نقش رو‌به‌گسترش فناوری بلاک‌چین می‌گوید توکن‌سازی قادر است ساختار سنتی تأمین مالی را متحول کرده و مسیرهای تازه‌ای برای مالکیت، سرمایه‌گذاری و مشارکت مردمی در بازار املاک ایجاد کند.
حسن بان، کارشناس ارشد تأمین مالی ساخت و خرید مسکن، در گفتگوی اختصاصی با خبرنگار صنعت مالی درباره مفهوم توکن‌سازی و جایگاه آن در بازار املاک توضیح داد. او با اشاره به اینکه اصطلاح «توکن‌سازی» یا Tokenization از سال ۲۰۰۵ مطرح شده، گفت: این مفهوم در بسیاری از کشورها جدید است اما طی دو دهه گذشته شور و شوق فراوانی برای استفاده از آن شکل گرفته است. توکن‌سازی یک مدل تازه تأمین مالی و مشارکت مردمی است که برخلاف اوراق بهادارسازی در بورس یا سیستم‌های وام‌دهی بانکی، یک اکوسیستم مستقل و غیرمتمرکز ایجاد می‌کند.
بان با بیان اینکه توکن‌سازی مبتنی بر فناوری بلاک‌چین و سیستم‌های لجر غیرمتمرکز است، افزود: در این سازوکار، نقش نهادهای ناظری مانند بانک مرکزی یا سازمان بورس کم‌رنگ می‌شود و مردم بر اساس قراردادهای هوشمند با یکدیگر وارد مشارکت می‌شوند.
او توضیح داد که توکن‌سازی تنها مختص املاک نیست و دارایی‌هایی مانند قایق، کشتی، هواپیما، باغ، رستوران یا هر نوع کسب‌وکار قابل توکنیزه شدن است. به گفته او: بزرگترین مزیت این روش، رسمی‌شدن مدل‌های نوینی مانند Crowdfunding یا وام‌دهی فردبه‌فرد است که اقتصاد دیجیتال را دگرگون می‌کند.
چالش پشتوانه و اعتبار دارایی
یکی از پرسش‌های مهم درباره توکن‌های ملکی، بحث پشتوانه و اعتبار آن است. بان در این‌باره گفت: در ایران برای برخی ارکان توکن‌سازی زیرساخت وجود دارد و برای برخی دیگر هنوز خلأ داریم. در نظام سنتی، بانک هنگام عدم بازپرداخت وام، وثیقه را ضبط می‌کند؛ اما در توکن‌سازی باید مشخص شود اگر مالک ملک فوت کرد یا فردی که توکن خریده ورشکسته شد، چه سازوکاری اعمال می‌شود. این مسائل از قبل طراحی شده اما مدل نظارتی آن با سیستم‌های ۱۰۰ ساله قبلی تفاوت دارد.
او با بیان اینکه سه رکن «فین‌تک»، «رگ‌تک» و «پراپ‌تک» باید کنار هم قرار گیرند، توضیح داد: اگر این سه رکن کامل نباشد، احتمال انتشار توکن‌های بیش از ارزش واقعی ملک یا ارائه اطلاعات غیرشفاف وجود دارد. در اکوسیستم توکن‌سازی سازوکار نظارت و افشا متفاوت است و اعضای اکوسیستم آن را تعیین می‌کنند.
پشتوانه‌دار بودن توکن و تفاوت با رمزارزها
بان با اشاره به اینکه برخی توکن‌ها مانند تتر دارای پشتوانه مشخصی هستند، تاکید کرد: این دسته از دارایی‌ها پس از بیت‌کوین متولد شدند. در توکن‌سازی ملکی نیز ممکن است پشتوانه Base (وجود یک ملک) یا Backed (تعلق منافع ملک) باشد. این ساختار شبیه تعاونی‌های نوین است که بدون دخالت بانک مرکزی یا سازمان بورس، مردم بر اساس قرارداد هوشمند با یکدیگر وارد مشارکت می‌شوند.
موانع حقوقی و شرعی در ایران
او درباره امکان فراگیر شدن توکن‌سازی در کشور گفت: توکن‌های مبتنی بر سکوک – مانند آنچه در اپلیکیشن نئو مسکن انجام می‌دهیم – از نظر شرعی و قانونی مشکلی ندارند و مقررات ضدپول‌شویی و احراز هویت آنها مشخص است. اما در برخی مدل‌ها، مانند توکن‌سازی مستقیم یک ملک، هنوز مشکلات حقوقی و ثبت‌اسناد وجود دارد و ساختار سنتی این حوزه با آن همراهی نمی‌کند.
بان افزود: مدل سوم که مبتنی بر مالکیت شرکتی است – مثلاً تعاونی یا هلدینگی که ملک را در اختیار دارد – قابلیت حل‌وفصل قانونی دارد و توکن‌ها در حکم اوراق یا امتیاز آن شرکت عمل می‌کنند.
پیش‌بینی از آینده توکن‌سازی
او با اشاره به اینکه پذیرش اجتماعی و تبلیغات نقش مهمی در فراگیرشدن توکن‌سازی دارد، گفت: در کشورهای پیشرفته حدود سه تا چهار درصد تراکنش‌های مالی به سمت این مدل رفته و هنوز جای رشد دارد.
در پایان، بان ابراز امیدواری کرد که با بررسی دقیق ابعاد فنی، حقوقی و شرعی، بستری امن برای این نوع نوآوری مالی در کشور فراهم شود.